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24/1/2023

Métodos de Valoración Inmobiliaria: Las Claves

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Hay distintos métodos de valoración inmobiliaria que los profesionales utilizan para tasar propiedades. Cada profesional decide qué técnica usar según el objetivo de la misma. Es decir, basándose en el motivo por el que el cliente solicita la tasación de su propiedad.

El método valoración inmobiliaria adecuado es diferente para dar un valor de compraventa que cuando se busca determinar el valor fiscal o expropiatorio de la propiedad. 

La propia Orden ECO/805/2003 publicada en el BOE ya diferencia entre 4 métodos de valoración inmobiliaria. Además deja clara la diferencia entre el valor de mercado y el hipotecario de un inmueble. La razón es que el valor de mercado es el valor en un momento del tiempo determinado, y por ello el valor de la tasación tiene una fecha de caducidad. Si cambia el mercado, este también cambia. Por contra, el valor hipotecario es un valor sostenible en el tiempo.

Por ello es importante tener en mente los objetivos de la tasación para decidir el método de valoración inmobiliaria adecuado en cada caso.

4 Métodos de Valoración Inmobiliaria

Método de comparación de muestras de mercado

Este método de comparación para tasaciones estipula el precio de mercado de una propiedad. Determina el precio conveniente para ese inmueble en su mercado en ese momento. 

Método de coste de reposición

Este método de valoración inmobiliaria calcula un valor técnico llamado valor de reemplazamiento, que puede ser bruto o neto. Para su cálculo se suman varios conceptos: valor del terreno, coste de la edificación y/o de su rehabilitación y los gastos necesarios para realizar el reemplazo.

Método residual

Este puede dividirse a su vez en dos métodos de valoración inmobiliaria en función del análisis de inversiones utilizado para obtener el valor residual del inmueble. Por un lado está el método dinámico que se utiliza para tasar terrenos urbanizados o urbanizables. Por otro, el método estático para solares e inmuebles en rehabilitación cuyas obras vayan a comenzar en un plazo máximo de un año.

Método de actualización de rentas

Es el utilizado para obtener un valor técnico llamado valor de mercado por actualización. Es el método valoración inmobiliaria que se utiliza cuando la propiedad está alquilada, sea alquilable, o esté ligada a una explotación económica con datos contables claros. También es preciso que exista un mercado de rentas o alquileres representativo para poder realizar la tasación.

Método de comparación para tasaciones

El método de comparación para tasaciones es el más popular y utilizado de los métodos de valoración inmobiliaria. Como puedes deducir de su denominación, consiste en la comparación con otros inmuebles de similares características.

Para llevarlo a cabo se deben escoger muy bien los 6 inmuebles con los que se va a comparar. Es clave para hacer una buena tasación. Además, para el muestreo se da más valoración a la propiedad que tiene más peso en la comparación. Por ejemplo, sería el caso de una vivienda en el mismo bloque de edificios que la que se va a tasar, de igual tamaño y orientación.

Dentro de los diferentes métodos de valoración inmobiliaria es el que requiere mayor información de calidad. Por eso para muchos profesionales es el más efectivo para obtener la tasación de un inmueble.

Para una buena tasación es preciso reunir y analizar la documentación del inmueble. Y elegir bien las propiedades de la comparación en una visita al inmueble, determinando una serie de testigos equivalentes con los que realizar la comparación.

Estos son los principales métodos de valoración inmobiliaria para llevar a cabo una tasación. Es esencial tener en cuenta el objetivo de la misma para elegir el adecuado. Y ser extremadamente riguroso en el proceso. Recuerda que, si necesitas valorar un inmueble, te recomendamos usar el valorador de propiedades de Lystos.

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